Bij de aankoop van een agrarisch bedrijf bent u over de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd. Als agrarisch ondernemer wilt u echter bij de overdracht van onroerend goed het liefst zo min mogelijk overdrachtsbelasting betalen. Het loont daarom om te kijken of er gebruik kan worden gemaakt van een vrijstelling. Kavelruil kan een mogelijkheid zijn, want dan komt u in aanmerking voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting.

Kavelruil: wat is het?

Kavelruil is een landinrichtingsinstrument om, op basis van vrijwilligheid, snel en gemakkelijk tot een betere verkaveling te kunnen komen, waardoor landbouwers efficiënter en effectiever kunnen werken. Het doel van kavelruil is om de landbouwstructuur te verbeteren. Dit komt weer ten goede aan de ontwikkeling van het landelijk gebied in het algemeen. Praktisch gezien komt dit neer op bijvoorbeeld percelen dichter bij de bedrijfsgebouwen, concentratie van percelen of vergroting van een huiskavel. Uiteindelijk gaat het om een verbetering van de inrichting van het landelijk gebied als geheel.

Voor veel notariskantoren is kavelruil onbekend terrein. Het vereist specifieke kennis en ‘menskracht’ omdat het complexe en tijdrovende materie is. Maar laat de agrarische markt nu net één van de specialismes van Gerrits & van Gulick Notarissen zijn.

Civiel

De kavelruil in het landelijk gebied is een vorm van gebiedsinrichting waarbij ten minste drie eigenaren onroerende zaken inbrengen, waarvan er twee eigenaren onroerende zaken toebedeeld krijgen. Over de algehele inbreng en toedeling sluiten partijen met elkaar een kavelruilovereenkomst. Deze kavelruilovereenkomst wordt vervolgens door alle partijen ondertekend. Gerrits & van Gulick Notarissen schrijft een dergelijke overeenkomst altijd in, in de openbare registers. Tot slot verbinden partijen zich om de onroerende zaken in te brengen en samen te voegen om deze verkregen massa vervolgens te verkavelen door een verdeling bij notariële akte van kavelruil. Na inschrijving van deze akte in de openbare registers komt de eigendomsoverdracht tot stand.

Wie mag er meedoen?

De kavelruil in het landelijk gebied is sinds 2024 geregeld in Omgevingswet. Buiten de eis dat er ten minste drie partijen onroerende zaken inbrengen en ten minste twee eigenaren onroerende zaken toebedeeld krijgen, stelt de Omgevingswet dat de betrokken kavels buiten het stedelijk gebied moeten liggen en geen stedelijke functie mogen hebben. Ook mogen de kavels niet in de bebouwde kom, in een woonwijk, recreatiepark, of op een bedrijventerrein liggen. Kavels op een ontgrondingsgebied zijn alleen toegestaan als er na de ontgronding landbouw, natuur of kleinschalige recreatie voor in de plaats komt.

Het is mogelijk om de huidige hypotheekrechten die op de betreffende kavels rusten of eventuele beslagen ‘mee te nemen’. Deze dienen dan wel te worden vermeld in de notariële akte en uiteraard dienen hypotheekhouders en/of beslagleggers hier akkoord voor te geven.

De belastingdienst stelt zich op het standpunt dat iedere transactie in een kavelruil moet leiden tot een ‘objectieve verbetering’ van het landelijk gebied, dit in overeenstemming met het doel van de kavelruil zoals hierboven omschreven. Hierdoor kan een losse woning, zonder agrarisch bedrijvigheid, gelegen in het buitengebied (voor nu) niet mee doen met een kavelruil.

Fiscaal voordeel

De kavelruil in het landelijk gebied geeft een onvoorwaardelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15, lid 1 sub l WBR. Er worden geen nadere voorwaarden aan gesteld. Deze vrijstelling is van toepassing als er sprake is van een kavelruil in civielrechtelijke zin, die dus voldoet aan juist ruilschema, de ‘locatie eis’ en de ‘objectieve verbeteringseis’. Aankoop van een agrarisch bedrijf (gronden, stallen, bedrijfswoning) is zodoende mogelijk zonder dat er overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Dat betekent een besparing van 2%, respectievelijk 10,4% op de koopsom.

Tot in de puntjes

Benieuwd naar de mogelijkheden? Gerrits & van Gulick Notarissen heeft de benodigde kennis (door jarenlange ervaring) én de mensen in huis om alle mogelijke kavelruilen te realiseren, klein of groot. We brengen partijen bij elkaar en regelen de kavelruil in het landelijk gebied tot in de puntjes. Neem contact op met notaris Ronald Gerrits of notaris Ties van Gulick voor een vrijblijvend oriënterend gesprek.